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Attenzione molti contribuenti stanno ricevendo in questo periodo le cartelle per rata del condono ex legge 289/2002, tali cartelle non sono state precedute da avviso bonario, perche' l'agenzia delle entrate ritiene non esserne obbligata, tale comportamento contrasta con la legge 212/2000 per cui sono tutte nulle, ma e' necessario fare ricorso entro 60gg.

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Canoni di Locazione non percepiti, bisogna dichiararli o meno?

In via preliminare bisogna fare un contratto fatto bene, consiglierei pagamento esclusivamente per bonifico nel quale venga inserita una specifica clausola risolutiva espressa dopo due canoni non pagati,   con  dichiarazione da parte del proprietario di avvalersene, provocando lo scioglimento delle reciproche obbligazioni e l’insorgenza del diritto alla restituzione dell’immobile, procedere immediatamente a comunicare la risoluzione del contratto all’agenzia delle Entrate.

Farsi rilasciare fidejussione o più canoni in garanzia a copertura dei possibili tempi di rilascio.

Nel caso in cui, il provvedimento di convalida di sfratto si concluda dopo il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi, costringendo il contribuente a dichiarare i canoni non riscossi assoggettandoli alle relative imposte, il proprietario e solo per i redditi di immobili ad uso abitativo  ha la possibilità, in occasione della prima dichiarazione dei redditi utile e comunque entro il termine di prescrizione decennale, di determinare un credito d’imposta in ragione delle imposte versate sui canoni non riscossi.

Il locatore che concede in locazione un immobile strumentale non gode, invece, del medesimo regime di “favore”, dovendo versare le imposte sui canoni non riscossi anche se il procedimento di convalida di sfratto si è concluso. C.M. n. 150/E/1999 e poi con la C.M. n. 101/E/2000.

Fate inoltre attenzione quando il contratto cessa prima del tempo, verbalizzate la consegna dell’immobile e dategli data certa, comunicate immediatamente la cessazione del contratto all’agenzia delle entrate versando l’imposta di registro per la risoluzione anticipata, se non lo fate rischiate grosso!!!

Vediamo per prima cosa ci dice la normativa:

Art.  26 del Tuir, Dpr 917/86

I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”. Possibilità  non prevista per gli immobili strumentali, si veda  C.M. n. 11/E/2014 dell’Agenzia delle entrate.

Art.5 L.392/78

(Inadempimento del conduttore)

Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.

Art.55 L.398/78

 (Termine per il pagamento dei canoni scaduti)

La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.

Art. 1455 cc

Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra. Note: La  gravità dell'inadempimento si deve determinare considerando la posizione di entrambe le parti, quindi sia l'inadempimento di una che l'interesse all'adempimento dell'altra. Per alcune fattispecie il giudizio di gravità è compiuto in via preventiva dal legislatore, come, ad esempio, in tema di vendita a rate (v. 1525 c.c.). L’onere probatorio grava sulla parte che agisce in giudizio, la giurisprudenza ha chiarito che questa deve provare il titolo costitutivo del rapporto mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento, gravando sulla controparte l'onere della prova contraria (Cassazione SS. UU., 30 ottobre 2001, n. 13533)

Quindi per gli immobili ad uso abitativo bisogna aspettare la convalida di sfratto a prescindere dall’effettivo incasso

Per gli immobili per uso non ad uso abitativo (commerciale, foresteria, vacanze etc..) bisogna dichiarare indipendentemente dall’incasso delle quote.

Rientrano nel concetto di immobili ad uso abitativo tutti gli immobili classificati nella categoria catastale A, ad eccezione della categoria A/10. Sul punto la norma non fa alcuna distinzione se l’immobile assume o meno la qualifica di lusso.

Poi bisogna che si verifichi la morosità l’art. 5 della Legge  n. 392/1978 stabilisce che  il mancato pagamento del canone di locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nei termini previsti, degli oneri accessori, quando l’importo pagato superi quello di due mensilità del canone,

costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell’art. 1455 Cod. Civ. e salva la sanatoria della morosità nel termine di grazia concesso ai sensi dell’art. 55 L. n.392/1978.

Penserete, ma una norma del genere che obbliga a pagare le tasse senza averle percepite è incostituzionale perché va a violare l’art. 53 della Costituzione (principio della capacità contributiva), tesi assolutamente condivisibile, ma la Corte Costituzionale con la sentenza 26.07.2000 n. 326, udite un po’ che stabilice:

    I canoni di locazione sono tassati, a prescindere dalla loro percezione, fino a quando risulta vigente un contratto di locazione e quindi risulta tecnicamente dovuto un canone locativo;

    Si potrà evitare la tassazione, quando la locazione è cessata oppure si è verificata una qualsiasi causa di risoluzione contrattuale (per inadempimento, per specifica clausola risolutiva espressa), con dichiarazione da parte del proprietario di avvalersene, provocando lo scioglimento delle reciproche obbligazioni e l’insorgenza del diritto alla restituzione dell’immobile.

La Consulta non tiene minimamente conto dei tempi della giustizia

In definitiva cosa bisogna fare?

In via preliminare bisogna fare un contratto fatto bene, consiglierei pagamento esclusivamente per bonifico nel quale venga inserita una specifica clausola risolutiva espressa dopo due canoni non pagati,   con  dichiarazione da parte del proprietario di avvalersene, provocando lo scioglimento delle reciproche obbligazioni e l’insorgenza del diritto alla restituzione dell’immobile, procedere immediatamente a comunicare la risoluzione del contratto all’agenzia delle Entrate.

Farsi rilasciare fidejussione o più canoni in garanzia a copertura dei possibili tempi di rilascio.

Nel caso in cui, il provvedimento di convalida di sfratto si concluda dopo il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi, costringendo il contribuente a dichiarare i canoni non riscossi assoggettandoli alle relative imposte, il proprietario e solo per i redditi di immobili ad uso abitativo  ha la possibilità, in occasione della prima dichiarazione dei redditi utile e comunque entro il termine di prescrizione decennale, di determinare un credito d’imposta in ragione delle imposte versate sui canoni non riscossi.

Il locatore che concede in locazione un immobile strumentale non gode, invece, del medesimo regime di “favore”, dovendo versare le imposte sui canoni non riscossi anche se il procedimento di convalida di sfratto si è concluso. C.M. n. 150/E/1999 e poi con la C.M. n. 101/E/2000.

Se vuole evitarlo deve inserire la clausola risolutiva espressa, comunicare la cessazione del contratto e solo dalla comunicazione può non dichiarare.

 Fate attenzione quando il contratto cessa prima del tempo, verbalizzate la consegna dell’immobile e dategli data certa, comunicate immediatamente la cessazione del contratto all’agenzia delle entrate versando l’imposta di registro per la risoluzione anticipata, in caso contrario vi faranno pagare lo stesso le tasse.

Giurisprudenza:

Il contribuente proprietario non può omettere di denunciare nel proprio reddito l’ammontare dei canoni giustificando tale omissione con la prova di non averli percepiti. Corte di Cassazione, Sez. trib., Sentenza n. 11157 del 10.5.2013

Ai sensi dell’articolo 26 del Tuir, il reddito imponibile degli immobili locati è quello risultante dal contratto di locazione, senza che nulla rilevi la concreta percezione dei canoni. i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore” La mancata percezione del canone di locazione, per morosità del conduttore, non ne impedisce l'assoggettamento all'imposta sui redditi fino al momento in cui non sia intervenuta la risoluzione del contratto di locazione. Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 11158 del 10 maggio 2013

I redditi di locazione devono essere dichiarati indipendentemente dalla loro percezione Commissione Trib. Reg. di Roma sentenza  n.194/20/2013 depositata  il 17/12/2013

I redditi di locazione devono essere dichiarati indipendentemente dalla loro percezione Commissione Trib. Reg. di Roma sentenza  n. 194/20/2013 depositata  il 17/12/2013

Quanto previsto per i redditi da locazione ad uso abitativo non può tuttavia estendersi alla mancata percezione di canoni relativi a locazione commerciale, trattandosi di norma eccezionale, e come tale, non suscettibile di applicazione analogica”. Corte di Cassazione 18.01.2012 sentenza n. 651 -  C.T.R. Torino 08.07.2010 sentenza n. 53/05/10

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