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CASA E FISCO - SUCCESSIONI

INDICE:  Compravendite debutta il valore normale - Le novità della finanziaria 2007 1. Il calcolo del valore degli Immobili da dichiarare per il Fisco  2.Un reddito minimo da dichiarare per le locazioni per evitare accertamenti - 3. La sanzione di nullità dei contratti non registrati, prevista dalla Finanziaria 2005. - 4.Decorenza temporale delle nuovi disposizioni. - 5.I coefficienti per ricavare il valore catastale in base alla categoria - 6. Quando si ereditano beni immobili - 7. Tassazione del plusvalore di cessione immobili. - 8. Agevolazione prima casa imposta di registro - 9. La successione - 10. Ristrutturazioni edilizie detrazione 36% e iva al 10% - 11. Le novità sugli interessi su mutuo prima casa

Finanziaria 2007 - proroga delle agevolazioni ristrutturazioni edilizie 36% e iva 10%  al 31/12/2007 - condizione: mano d'opera indicata in fattura

Dal 2007 dati ici nel modello unico per contrastare l'evasione fiscale

finanziaria 2008 Chi acquista una casa da un costruttore, risponde dell'iva non versata e introdotta l'imposta sostitutiva del 2% sui mutui prima casa clicca qui per saperne di piu'

Compravendite di immobili debutta il valore normale L.4/8/2006 n.248

Non basta pagare le tasse quando si acquista un immobile, durante il suo possesso nella vita e quando si muore, ora le tasse vanno agganciate al valore normale. Questa e' l'ultima trovata del Fisco piglia tutto, Con la manovra promossa dal ministro Bersani e varata con l'articolo 35 del Dl 223/2006, convertito dalla legge 248/2006, sono state approvate disposizioni relative al trasferimento di immobili e diritti relativi, che hanno profondamente modificato la normativa precedente.In primo luogo, è stata di fatto abrogata la disposizione dell'articolo 52, comma 4, del Dpr 131/1986, che nel caso di trasferimenti immobiliari effettuati a qualunque titolo, impediva agli uffici delle entrate di rettificare il valore dichiarato, qualora fosse risultato uguale o superiore a quello catastale, risultante dalla capitalizzazione della rendita aggiornata dei fabbricati, con la sola eccezione dei valori dichiarati nelle denunce di successione o atti di donazione (articolo 34 del Dlgs 346/1990).

Pertanto, qualora nei trasferimenti di fabbricati e/o diritti reali relativi, effettuati anche in regime Iva, il valore dichiarato non dovrà più essere confrontato con quello catastale, ma con quello normale praticato sul mercato per immobili similari posti nella stessa zona, rilevabili dalle mercuriali o borsini della Camera di commercio competente, come precisato dall'articolo 14 del Dpr 633/1972, a cui il provvedimento rinvia.

il valore normale dei fabbricati è quello periodicamente stabilito dall'osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell'Agenzia del 

territorio e deve essere applicato ai fini fiscali nel calcolo degli imponibili:

a. dell'imposta sul valore aggiunto, di cui all'art. 14, D.P.R. 633/1973;

b. delle imposte dirette di cui all'art. 9 comma 3, D.P.R. 917/1986;

c. delle imposte di registro, catastali e ipotecarie di cui all'art. 51 comma 3, D.P.R. 131/1986.

Come si calcola il valore normale? con una formula diversa a seconda se si tratta di immobili abitativi o meno

Per gli immobili abitativi: bisogna tener presente i seguenti valori

                                  Val OMI min = Valore minimo dell'osservatorio del mercato immobiliare

                                  Val OMI max = Valore massimo dell'osservatorio del mercato immobiliare

                                  K1 = Taglio superfice in mq2

                                  K2=  Livello di piano

esempio : Comune di Napoli - Immobile abitativo - mq 120 - piano 3

bisogna tener presente la seguente tabella:

per cui ottenendo i valori omni periodicamente diffusi ad esempio val omi min 1000 val omi max 1500

otteniamo il valore normale:    valore normale = valore normale unitario x mq

                                                valore normale unitario = val. OMI min + (val. OMI max + min)  X K,

                                                dove K = (K1 + 3 X K2) / 4

                                                k = (k1+3xk2)/4

                                                dove:  k1= 0,5      k2= 0,5        k= (0,5+3x0,5)/4       k=0,4375

                                                valore normale unitario = 1000 + ( 1500-1000)2x0,4375

                                                valore normale unitario  = 656,25

                                                valore normale = valore normale unitario x mq

                                                valore normale = 656,25 x 120 = 78.750,00€

                                                se il fabbricato e' nuovo bisogna moltiplicare per il coefficiente fisso 1,3

                                                valore normale fabbricato nuovo = 78750 * 1,3= 102375,00€

Per gli immobili non abitativi stesso esempio

                                                Valore minimo omi + valore massimo omi/2 X superfice mq

                                                1000+1500/2 X 120= 150.000,00€

                                    In questo esempio abbiamo posto un valore a mq di 1000-1500 euro, pensate a quanto arriva il valore se il prezzo a mq e' di 6000€       

Le novità della finanziaria 2007

Avvisi di accertamento dell'agenzia del territorio

Da novembre 2006, a milioni di italiani stanno arrivando a seguito delle norme del governo Prodi, avvisi di accertamento dell'agenzia del territorio, che stanno aumentando le rendite catastali fino al 50%, tali aumenti stanno riguardando per Napoli solo le zone cosi dette bene della città escludendone altre. Un comportamento incostituzionale che viola il principio della parità di trattamento della pubblica amministrazione e che si e' trasformato in una semplice lotta di classe a sfondo politico. Negli avvisi manca ogni riferimento ai calcoli adottati e alle vere ragioni dell'aumento, limitandosi a scrivere "in base alle migliorie effettuate nella zona". Gli aumento inoltre non tengono minimamente in considerazione le caratteristiche dell'immobile in violazione della legge 662/96. E' necessario fare ricorso entro 60 giorni, dopo tale periodo l'accertamento diventa definitivo e bisognerà pagare in base alle nuove rendite.

Tutte le novità della finanziaria 2007 - Per la cessione di fabbricati

Le novità in breve:
Aumento dell'imposta sostitutiva sulle plusvalenze da cessione immobiliare che passa dazl 12,50% al 20% decorrenza 03/10/2006 (art.2 comma 21 Dl 262/2006).
Iva agevolata al 10% sulle ristrutturazioni edilizie decorrenza 01/10/2006 al 31/12/2007 (art.35 ter)
Ristrutturazione dilizia 36-41% con un limite di 48.000€ l'agevolazione spetta  nella misura del 36% dal 01/10/2006
a condizione che in fattura sia indicata  separatamente la mano d'opera.
Condomini, obbligo di versare una ritenuta del 4% sui corrispettivi pagati con contratto d'appalto alle imprese di servizi.
Locazioni -canone con iva, l'imposta passa dalla misura fissa di 67€ a quella proporzionale dell'1% del canone annuo.

Subappalti edilizia - Reverse charge (articolo 1, comma 44).Esteso l’ambito di applicabilità del metodo della tassazione inversa (reverse charge) 

agli effetti dell’imposta sul valore aggiunto. Reverse charge applicabile anche alle prestazioni di servizi, compresa la prestazione di manodopera, 

rese nel settore edile da subappaltatori nei confronti delle imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di immobili o nei confronti 

dell’appaltatore principale o di un altro subappaltatore; alle cessioni inerenti la telefonia radiomobile, i personal computer e i prodotti lapidei, direttamente 

provenienti da cave o miniere. Il destinatario della cessione o della prestazione è tenuto al pagamento dell’imposta se soggetto passivo d’imposta nel territorio dello Stato.

si riporta di seguito una tabella riepilogativa delle altre novità:

La ritenuta del condominio 4% obbligatoria dal 01/01/2007 - Legge Finanziaria 2007

Ai sensi dell’art.1 comma 43 della Legge 27/12/2006 n. 296 e’ stato introdotto l’art. 25 ter del D.pr. 600/73 in virtu’ del quale alle ditte che operano con i condomini bisogna trattenere una ritenuta del 4%, che dovrà essere versata al concessionario della riscossione tramite modello F24 entro il 16 del mese successivo. È il comma 43 dell'articolo 1,  della 296/2006, a introdurre l'obbligo, disponendo l'inserimento dell'articolo 25 ter al Dpr 600/1973: «ritenute sui corrispettivi dovuti dal condominio all'appaltatore». Il nuovo articolo dispone che il condominio quale sostituto di imposta opera all'atto del pagamento una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa. Inoltre la ritenuta è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi, a norma dell'articolo 67, comma 1, lettera i), del Tuir (redditi derivanti da attività commerciali non abituali). Insomma, la ritenuta va operata anche nei confronti del prestatore di servizi occasionali. Quando operare la ritenuta L'obbligo scatta dal 1° gennaio 2007 anche se il condomino esegue dei pagamenti relativi a fatture emesse nel 2006 o in anni precedenti, per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi. Il condomino non deve invece effettuare alcuna ritenuta in caso di forniture di beni con posa in opera, in quanto queste operazioni, nelle quali la posa in opera assume una funzione accessoria rispetto alla cessione del bene, ai fini Iva costituiscono cessioni di beni e non prestazioni di servizi. Niente versamenti minimi Nel caso in cui il condominio deve operare la ritenuta non esiste alcun minimo di versamento, sono quindi dovuti anche i piccoli importi. La mancanza di un limite minimo di versamento comporterà non pochi costi di gestione sia da parte dello stato sia da parte dei contribuente, si attente quindi un'auspicabile modifica.

Si rammenta, che l’omesso versamento della ritenuta costituisce reato penale per l'amministratore di condominio, introdotto con  il Dl 223/2006 (manovra d'estate), convertito con legge 248/2006 che ma modificato l'articolo 35, comma 7, introducendo nuovi delitti nel Dlgs74/2000 sui reati in materia di imposte sui redditi e Iva tra cui : «l'omesso versamento di ritenute certificate» (articolo 10 bis del Dlgs 74/2000), per cui «è punito con la reclusione da sei mesi a due anni chiunque non versa entro il termine previsto per la presentazione della dichiarazione annuale di sostituto di imposta ritenute risultanti dalla certificazione rilasciata ai sostituiti, per un ammontare superiore a cinquantamila euro per ciascun periodo di imposta».

Il versamento deve essere effettuato entro il giorno 16 del mese successivo al pagamento, es. la fattura del 31/01/2007 fa sorgere l'obbligo del versamento della ritenuta entro il giorno 16/02/2007.

Abolito l'obbligo di dichiarare la rendita presunta Legge finanziaria 2007

Dal 1º gennaio 2007 è soppresso l'obbligo di dichiarazione della rendita presunta per determinare la base imponibile Ici. Lo prevede il comma 173, lettera a), della legge 296/2006 (Finanziaria 2007), che ha abrogato l'articolo 5, comma 4 del decreto legislativo 504/1992, che per i fabbricati, diversi da quelli posseduti dalle imprese, non iscritti in Catasto, che il valore fosse determinato con riferimento alla rendita dei fabbricati similari, già iscritti.
La ratio dell'abolizione dell'obbligo di dichiarare la rendita presunta e' giustificata dalla riduzione dei termini assegnati al contribuente per richiedere l'accatastamento degli immobili. Dal 12 marzo 2006, infatti, i fabbricati di nuova costruzione o che hanno subito interventi edilizi devono essere denunciati in Catasto entro trenta giorni. Questo termine decorre dal momento in cui l'immobile è divenuto agibile o comunque utilizzato o sono state completate le variazioni (articolo 34-quinquies della legge 80/06). In caso di inadempimento, si applica una sanzione amministrativa.
Per verificare il rispetto del termine da parte di contribuenti e professionisti è richiesta la cooperazione tra agenzia del Territorio e Comuni per migliorare l'efficacia dei controlli anche sulle rendite proposte. Cooperazione già richiesta per accertare le unità immobiliari urbane sconosciute al Fisco o che hanno subito variazioni edilizie tali da comportare una modifica della rendita già a suo tempo attribuita.
Va ricordato che il comma 336 della Finanziaria 2005 (legge 311/04) dispone che i Comuni devono segnalare all'Agenzia gli immobili non accatastati o per i quali sono intervenute variazioni edilizie e, di conseguenza, la rendita catastale deve essere modificata. Il Comune deve richiedere al contribuente l'accatastamento dell'immobile. Nel caso in cui il contribuente non ottemperi alla richiesta, entro novanta giorni, l'agenzia del Territorio provvederà all'accatastamento d'ufficio, a spese dell'interessato.

Il comma 337 della legge 311/04, poi, ha disciplinato gli effetti tributari che derivano dalle rendite catastali. In base a questa norma, le rendite dichiarate o comunque attribuite a seguito della richiesta del Comune producono effetto fiscale dal 1° gennaio dell'anno successivo alla data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, indicata nella richiesta notificata dal Comune. Se manca l'indicazione della data, la rendita produce effetti dall'anno di notifica della richiesta.
L'articolo 34-quinquies, in effetti, anticipa il momento di efficacia della rendita, considerato che prima il termine per non incorrere nella sanzione amministrativa, per omessa o ritardata denuncia, era il 31 gennaio dell'anno successivo a quello in cui l'immobile era abitabile, erano state ultimate le variazioni o era venuto meno il requisito per usufruire dell'esenzione.

La nuova Tassazione dei Terreni edificabili

Il Regime della tassazione delle Plusvalenze all'imposta sostituitiva del 12.50% (aumentata al 20% dal governo Prodi) non è più applicabile agli atti di vendita riguardanti i terreni edificabili posti in essere a decorrere dal primo gennaio 2007, a seguito della limitazione disposta in tal senso dal comma 310, articolo 1, della legge 296/06 (circolare 1/E del 19 gennaio 2007, .Per cui, la tassazione delle plusvalenze relative a questa tipologia di immobili, dal 2007 avverrà  secondo l'ordinario regime impositivo, rappresentato dalla: 1) tassazione separata (lettera g-bis), articolo 17, Tuir), previo versamento di un'imposta a titolo d'acconto del 20%, da effettuare in base all'articolo 1, comma 3, del Dl 31 dicembre 1996, n. 669, convertito dalla legge 28 febbraio 1997, n. 30 (questa aliquota è analoga a quella dovuta a titolo d'imposta sostitutiva più sopra richiamata e, quindi, non deve essere confusa con essa), ; 2) tassazione ordinaria, per opzione. Nel caso specifico, gli adempimenti (dichiarazione e liquidazione d'imposta)  vanno eseguiti con il modello Unico dall'anno 2008, essendo la vendita del terreno ed (si suppone) il conseguimento del corrispettivo avvenuti nel corso del 2007. Si potrà quindi scegliere tra la tassazione ordinaria e la tassazione separata, ma non potrà applicare la tassazione sostitutiva .

1. Il calcolo del valore degli Immobili da dichiarare per il Fisco 

Le ultime disposizioni legislative hanno complicato non poco la vita ai poveri contribuenti, per il calcolo del valore dell’immobile da dichiarare ai fini delle imposte indirette.

 É possibile riferirsi per semplicità a un appartamento con rendita catastale di 1000 euro. Questa rendita va aggiornata del 5% e poi moltiplicata per 100 (si ottiene il risultato di 1050). Con la Finanziaria del 2004 è stato disposto ai soli fini delle imposte indirette che il risultato appena ottenuto dovesse essere aggiornato del 10 per cento.

Con la legge 191/2004, e sempre ai soli fini delle imposte indirette (escluse l’abitazione prima casa), è stato disposto di aumentare al 20% l'aggiornamento al 10% disposto con la Finanziaria 2004.

Otteniamo cosi’ la seguente situazione:

Prima casa

 imposte indirette, con riferimento alla "prima casa": rendita rivalutata del 5%, moltiplicata per 100, il tutto aggiornato del 10 per cento;

Appartamenti diversi dalla Prima casa

 imposte indirette, con riferimento ad appartamenti diversi dalla "prima casa": rendita rivalutata del 5%, moltiplicata per 100, il tutto aggiornato del 20 per cento;

Per tutti gli immobili ai fini delle altre imposte

 imposte diverse da quelle precedenti: rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 100 (senza ulteriori aggiornamenti).

L'agenzia delle Entrate ha invece sostenuto che la Finanziaria 2005 sancisce che:

- quando la Finanziaria 2005 individua le soglie sotto le quali non si possono fare accertamenti ai fini delle imposte sui redditi, la base di calcolo su cui applicare il 10% (e cioè la percentuale che determina detta soglia) è la stessa dell'imposta di registro e cioè la rendita rivalutata del 5%, moltiplicata per 100, il tutto aggiornato del 20 per cento;

- ai fini della determinazione di questa soglia di non rettificabilità non si applica mai l'aggiornamento del 10% (disposto dalla Finanziaria 2004) ma si applica sempre l'aggiornamento del 20% (disposto dalla legge 191/2004) in quanto il concetto di "prima casa" afferisce solo alle imposte sui trasferimenti e non alle imposte dovute sulle locazioni.

I dubbi. Entrambe queste risposte appaiono quanto meno opinabili. Quanto alla prima si può rilevare che, nonostante il tenore letterale della Finanziaria 2005 (sul quale fanno leva le Entrate e che consiste in un richiamo numerico dei commi 341, 342 e 343 all'articolo 52, comma 4 del testo unico dell'imposta di registro), sia la Finanziaria 2004 che la legge 191/2004 esplicitano chiaramente che l'aggiornamento del 10/20% vale solo ai fini delle imposte indirette. Pertanto, questa espressa inapplicabilità degli aggiornamenti alle imposte sui redditi è chiaramente prevalente sul mero intreccio di norme dal quale dovrebbe desumersi l'applicabilità dell'aggiornamento del 20% per determinare la soglia di non rettificabilità dell'imponibile dichiarato ai fini delle imposte sui redditi.

Quanto alla seconda indicazione, c'è da rilevare che la legge 191/2004 non  fa alcun riferimento ai contratti traslativi ma ai beni immobili diversi dalla "prima casa" oggetto di contratti cui si applichi l'imposta di registro: quindi, questa disposizione ben si presta a stabilire - diversamente da quanto sostenuto dalle Entrate - che, in caso di locazione di un'abitazione che rappresenta la "prima casa" del locatore, la soglia di non rettificabilità si possa calcolare utilizzando non l'aggiornamento del 20% (legge 191/2004) ma quello del 10% discendente dalla Finanziaria 2004.

ATTENZIONE

La Finanziaria per il 2006 per porre rimedio alle limitazioni sulla deducibilità degli interessi passivi ha stabilito che, a differenza di quanto avveniva fino al 31 dicembre 2005, a decorrere dal 1° gennaio 2006, ed esclusivamente per gli atti di compravendita fra privati, la tassazione che grava sull'immobile va commisurata al valore catastale e non al valore dichiarato nel rogito.

Questo significa che il prezzo reale dichiarato nel rogito è ininfluente ai fini della tassazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, considerato che tali imposte vanno applicate solo sul valore catastale , ma avra' effetto pero' ai fini della determinazione della plusvalenza di cessione.

2. Un reddito minimo da dichiarare per le locazioni per evitare accertamenti

Con la finanziaria 2005 il Fisco ha stabilito, che se si vogliono evitare accertamenti bisogna dichiarare un canone il cui importo sia il maggiore fra il 10% del valore catastale o quello effettivamente pattuito nel contratto, ridotto con la deduzione forfetaria del 15 per cento.

In sostanza, chi pattuisce un canone maggiore del 10% del valore catastale deve, naturalmente, dichiararlo e non subirà accertamenti..

Le nuove norme, comunque, riguardano qualunque tipo di contratto di locazione, con la sola esclusione di quelli a canone concordato ex Legge 431/98.

Tali disposizioni non riguardano ne’ Iva ne’ Ici.

Il valore dell’immobile si calcola con la  rendita catastale, aggiornata del 5% e moltiplicata per 120.

Ad esempio:

Rendita 1000€ valore immobile 126.000€ (1000+5%= 1050 * 120=126000) il canone da dichiarare e’ di 12.601 (10% di 126000, maggiorato di 1 euro), ma non e’ proprio cosi’ in quando le disposizioni stabiliscono che il canone da dichiarare deve essere al netto del 15% della deduzione per spese di manutenzione quindi bisognerà dichiarare 14.824,70  che diminuito del 15% fa 12.601,00  

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