ACCERTAMENTO DI VALORE AZIENDALE ACCERTAMENTO PLUSVALENZA ACCERTAMENTO AVVIAMENTO accertamento valore avviamento cessione azienda

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ACCERTAMENTO DI VALORE SULLA CESSIONE DI IMMOBILI

Ultimo aggiornamento 29/01/2017

SPECIALISTA I RICORSI AVVERSO AVVISID DI ACCERTAMENTO, CARTELLE, INTIMAZIONI, IPOECHE E FERMI AMMINISTRATIVI

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Quando si vende un immobile l’accertamento dell’agenzia delle entrate è assicurato, vi consiglio di farvi fare una perizia da un tecnico (Geometra, Ingegnere o Architetto)

Meglio ancora se vi fate seguire da un esperto di contenzioso tributario.

Gli accertamenti che riceverete saranno due uno ai fini dell’imposta di registro e l’altro ai fini delle imposte dirette.

La trappola dove sta? Semplice!!! l’accertamento ai fini dell’imposta di registro che di regola è sempre di piccolo importo veniva regolarmente pagato e poi quando arrivava quello grosso si faceva ricorso perdendolo, perché se non si era fatta opposizione a quello del’ registro nulla si poteva più fare.

vi sono criteri di determinazione diversi che possono anche condurre a valori dissimili: nell’ambito dell’imposta di registro le norme parlano di valore venale in comune commercio mentre ai fini della determinazione della plusvalenza ai fini delle imposte dirette il valore rilevante è quello derivante dalla differenza tra il corrispettivo percepito in sede di vendita e il costo di acquisto o di costruzione del bene ceduto. L'amministrazione finanziaria ricorre spesso ai valori OMI ossia osservatorio mobiliare italiano, che non costituisce elemento probatorio ai fini dell'evasione tanto decantata.

Dalla presunzione semplice dei valori OMI l'ufficio emette ai sensi dell’art. 41-bis del D.P.R. n.600/1973, un accertamento per la plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile, inquadrabile tra i redditi diversi ex art. 67, co.1, lett. b) del Tuir e le relative addizionali Regionale e Comunale, oltre sanzioni ed interessi.

Il metodo di determinazione del valore venale, fondato esclusivamente sulla media dei valori minimi e massimi delle quotazioni immobiliari dell’OMI, costituiscono una presunzione, un’indicazione di valori di larga massima, riferibili all’ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea, non sono sostitutive delle stime, ma servono solo di ausilio alle stime stesse, che devono poi tener presente la caratteristica specifica dell'immobile. Ad esempio posso aver un immobile a Via petrarca sul golfo di Napoli, ma che affaccia sul cortile ed è da rifare, per cui il valore OMi può sicuramente essere di gran lunga superiore al valore effettivo.

Il valore medio di mercato (stima OMI) deve essere adeguato alla fattispecie concreta con riferimento agli aspetti “peggiorativi e/o migliorativi” propri dell’immobile.

Per anni con la sentenza n. 4117 del 2002 della Corte di Cassazione è stata partorita la tesi dell’automatismo tra valore e prezzo, cosa significa questo, che il valore accertato ai fini dell’imposta di registro veniva automaticamente esteso ai fini delle imposte dirette.

Quasi tutti i giudici tributari si erano uniformati a questa sentenza assurda, con la quale si sostiene che nonostante l’art. 54 del T.U.I.R. (ora art. 86) non presenti specifici criteri per la determinazione della plusvalenza in ordine alla nozione di avviamento, per la determinazione del valore della plusvalenza si fa riferimento all’accertamento ai fini dell’imposta di registro

Tale sentenza non è condivisibile perché il prezzo della cessione non può essere desunta dall’ammontare assunto ai fini dell’imposta di registro (art.51 Dpr 131/86) , perché ai fini dell’imposta di registro (l’art. 86, comma 2) si tassa il valore, mentre i fini delle imposte dirette si tassa la plusvalenza.

Successivamente, con la sentenza della Corte di Cassazione n. 24054 del 2014, è stata assunta una posizione decisamente diversa da quella precedentemente descritta.

Viste le due diverse posizioni il legislatore con Il Decreto internazionalizzazione delle imprese, in particolare con l’art. 5, D.Lgs. n. 147/2015 producendo una norma di interpretazione autentica, intervenuta dopo che migliaia di cittadini italiani sono stati massacrati dalle tasse, ha stabilito che per le cessioni di immobili e aziende , l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore dichiarato o accertato ai fini dell’imposta di registro.

Quindi di fatto è stato eliminato per legge l’assunto che il valore accertato ai fini dell’imposta di registro sia lo stesso ai fini delle imposte sui redditi.