accertamento sui valori omi accertamento di valore immobili accertamento di valore terreni edificabili

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ACCERTAMENTI IMMOBILIARI SUI VALORI OMI - ACCERTAMENTI DI VALORE IMMOBILI

Ultimo aggiornamento 04/11/2014

SPECIALISTA I RICORSI AVVERSO AVVISID DI ACCERTAMENTO, CARTELLE, INTIMAZIONI, IPOECHE E FERMI AMMINISTRATIVI

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L'accertamento immobiliare basato sui valori di mercato non è più legittimo a seguito della Sentenza della Giustizia Cee, per cui l'accertamento di valore non costituisce più presunzione legale, ma presunzione semplice e l'onere della prova è a carico dell'Amministrazione Finanziaria e non più a carico del contribuente, sono Nulli Gli accertamenti se non basati su fatti gravi precisi e concordanti tali da giustificare la rettifica

Il D.L. n.223 del 4/7/2006 convertito in L. 248/2006, meglio noto con i nomi degli scheriffi del fisco Visco- Bersani, aveva introdotto una presunzione legale relativa a favore degli uffici che, nell’ambito dell’attività di accertamento Iva (art. 54, terzo comma, DPR 633/19712) e del reddito d’impresa (articolo 39, primo comma, lettera d), del DPR 600/1973), relativa alle cessioni di immobili, potevano provare una presunta evasione sulla base del semplice scostamento tra il corrispettivo delle cessioni e il valore normale dei beni.

La famigerata Visco-Bersani introdusse nel nostro ordinamento una presunzione a favore del fisco che i valori degli immobili non potessero essere inferiori ai valori OMI ossia dell'osservatorio immobiliare. Tale norma già nata con dubbi di illegittimità e' stata dichiarata illegittima dalla Corte di Giustizia Cee, il Governo Italiano, questa volta quello di destra ha con legge comunitaria Legge 88/2009 abolito tale presunzione, ma con effetto ex tunc, ossia solo per il futuro. Tale norma a dir poco paradossale da un lato accoglie la condanna della comunità europea e dall'altra salva per il passato la norma incriminata, per cui era all’orizzonte un enorme contenzioso in materia, una norma illegittima lo è ex tunc ossia con effetto retroattiva e non da quando viene dichiarata tale, questo è la base del diritto..................

Per molto tempo la semplice stipula di un mutuo elevato rispetto al prezzo di compravendita, caso mai contratto per fare i lavori e pagare il notaio faceva scattare la presunzione di evasione fiscale.

La circolare 18/E del 2010 l'agenzia delle Entrate ha emanato direttive ai propri uffici circa l'opportunità di non utilizzare esclusivamente lo strumento del mutuo più alto ai fini dell'accertamento, a seguito della illegittimità della Visco Bersani sui valori Omi , stabilendo l’applicabilità dell’abrogazione anche al periodo precedente evitando quindi un contenzioso inutile. Nella pratica, quindi, l’accertamento del maggior fatturato o del maggior reddito, sia prima che dopo il 04/07/ 2006, può essere fondato non più sul semplice scostamento tra il valore normale di vendita e il prezzo, ma solamente sull’insieme di elementi presuntivi gravi, precisi e concordanti.

La Legge comunitaria Legge 07.07.2009 n° 88 ha abrogato le norme che prevedevano accertamenti fiscali sulle vendite immobiliari basati sui valori di mercato (valori OMI).

Venuta meno la presunzione legale relativa a favore dell’ufficio, lo scostamento dei corrispettivi dichiarati per le cessioni di beni immobili rispetto al valore normale torna a costituire elemento presuntivo semplice, con la conseguenza che trovano applicazione le citate disposizioni di carattere generale di cui all’articolo 39, comma 1, lettera d), del DPR n. 600 e all’articolo 54, secondo comma, del DPR n. 633.

Sempre nel 2007 (e precisamente nel mese di luglio) sempre l’Agenzia delle Entrate intervenne con un provvedimento con cui si stabiliva, per la determinazione del valore di mercato, il riferimento alle quotazioni dell’Osservatorio per il Mercato Immobiliare (c.d. OMI) presso l’Agenzia del Territorio.

La Legge Comunitaria 2008 ha azzerato il sistema introdotto dalla Visco-Bersani.

Per tutti gli accertamenti delle compravendite immobiliari vengono applicate le disposizioni di carattere generale che prevedono di basarsi anche su presunzioni semplici purché gravi, precise e concordanti, ma soprattutto con onere della prova a carico della Amministrazione Finanziaria.

L’Amministrazione Finanziaria, nella ipotesi in cui intenda accertare l’impresa che ha trasferito l’immobile, dovrà obbligatoriamente farsi carico di ogni onere sia in merito alla motivazione dell’accertamento fiscale, sia in ordine alla prova dell’avvenuta evasione, in quanto non potrà più contare su alcuna presunzione di legge a proprio favore.

Nel riesaminare delle controversie pendenti, pertanto, gli uffici finanziari dovranno valorizzare la presenza di tali ulteriori elementi presuntivi, i quali, tra loro associati, possano essere idonei a sostenere la pretesa tributaria in fase contenziosa, tenuto conto anche delle ragioni rappresentate dal contribuente.

Legge comunitaria 2008

Legge 07.07.2009 n° 88 , G.U. 14.07.2009

Niente più aranciata prodotta senza succo d'arancia, modifiche al testo unico in materia radiotelevisiva, ripristino del divieto di somministrazione di alcolici dopo le 2 di notte.

Lo prevede la Legge Comunitaria (Legge 7 luglio 2009, n. 88 pubblicata in Gazzetta Ufficiale 14 luglio 2009, n. 161) che prevede tutte le deleghe per l'attuazione degli obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia alla Comunità Europea.

Di particolare importanza appare la delega per l'attuazione della direttiva 2006/123/CE in merito ai servizi nel mercato interno, con la quale si dovrà tra l'altro:

garantire la libertà di concorrenza secondo condizioni di pari opportunità ed il corretto ed uniforme funzionamento del mercato nonché assicurare agli utenti un livello essenziale ed uniforme di condizioni di accessibilità all'acquisto di servizi sul territorio nazionale;
promuovere l'elaborazione di codici di condotta e disciplinari, finalizzati, in particolare, a promuovere la qualità dei servizi;
semplificare i procedimenti amministrativi per l'accesso alle attività di servizi;
garantire la libera circolazione dei servizi forniti da un prestatore stabilito in un altro Stato membro;
prevedere che l'autorizzazione all'accesso o all'esercizio di una attività di servizi abbia efficacia su tutto il territorio nazionale;
prevedere che le procedure e le formalità per l'accesso e l'esercizio delle attività di servizi possano essere espletate attraverso gli sportelli unici anche a distanza e per via elettronica;
realizzare l'interoperabilità dei sistemi di rete, l'impiego non discriminatorio della firma elettronica o digitale ed i collegamenti tra la rete centrale della pubblica amministrazione e le reti periferiche;
prevedere forme di collaborazione con le autorità competenti degli altri Stati membri e con la Commissione europea al fine di garantire il controllo dei prestatori e dei loro servizi.