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Plusvalenze da cessioni immobiliari

Cosa sono queste plusvalenze? In parole semplici e’ il guadagno che scaturisce dalla differenza tra prezzo d’acquisto dell’immobile (o terreno)  e prezzo di vendita, tale guadagno e’ tassato se la vendita avviene prima dei cinque anni dall’acquisto (ad eccezione per le abitazioni principali)    ed e’ soggetta ad una tassazione agevolata detta imposta sostitutiva pari al 12.50%.

Sono esclusi (ambito soggettivo) gli imprenditori, professionisti, società ed enti relativamente ai beni immobili oggetto dell’attività.

Sono escluse dalla plusvalenza (ambito oggettivo) le cessioni di  fabbricati  o  terreni agricoli, relative a:

         a) cessioni avvenute oltre i 5 anni dall’acquisto

       b)immobili pervenuti per successione o donazione ;

       c) unità immobiliari urbane che per  la  maggior  parte  del  periodo intercorso tra l'acquisto o  la  costruzione,  e  la  cessione  sono  state adibite ad abitazione principale del cedente  e  dei  suoi  familiari.  Per provare  che  il  periodo  intercorso,  tra  l'acquisto  o  la  costruzione nell'arco dei  cinque  anni,  di  utilizzo  dell'immobile  come  abitazione principale è maggiore del periodo di non utilizzo, oltre il certificato  di residenza, è idonea una dichiarazione sostitutiva  giusta  quanto  previsto dal decreto del Ministro delle finanze 30 luglio 1999, n. 311, che  per  la detraibilità degli interessi passivi e relativi oneri accessori  dei  mutui ipotecari contratti per la costruzione dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale recita: "Per abitazione principale si intende  quella nella quale il contribuente dimora abitualmente. A  tal  fine  rilevano  le

risultanze dei registri anagrafici  o  l'autocertificazione  effettuata  ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15 (ora, D.P.R. 28 dicembre  2000,  n. 445)  con  la  quale  il  contribuente  può  attestare  anche  che   dimora

abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici".

Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni sono tassate,restano esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari . Risoluzione n. 105/E del 21/05/2007

Rientrano in tale categoria, oltre la  compravendita,  la  permuta,  la costituzione o il  trasferimento  di  diritti  reali  di  godimento  ed  il conferimento in società.

Nulla dice la norma in merito alle plusvalenze a seguito di cessione di immobile usucapito.

La previsione normativa sopra citata è stata introdotta al fine di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili poste in essere con finalità speculative.

La legge Finanziaria 2006 (L. 23 dicembre 2005, n. 266) ha introdotto, con il comma 496 dell'art. 1 , un'imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito per le plusvalenze di cui all'art. 67, comma 1, lettera b), del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, nella misura del 12,50 per cento.

Per le  cessioni  a  titolo  oneroso  di  beni  immobili acquistati o costruiti da non più  di  cinque  anni,  l'imposta  sostitutiva dell'imposta sul reddito - che all'atto della cessione la  parte  venditrice
ne può richiedere l'applicazione al notaio - è stata elevata dal 12,5 al  20 per cento.
 La nuova misura dell'imposta sostitutiva sulle plusvalenze realizzate si applica per le cessioni effettuate a partire dal 3 ottobre 2006.

La disposizione che non è a termine, ma a regime, è entrata in vigore il 1° gennaio 2006; pertanto, si applica agli atti pubblici o autenticati da tale data.

La lettera b) del comma  1  dell'art.  67 del Tuir  considera:  "le  plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti  da  non  più  di  cinque  anni,  esclusi  quelli  acquisiti  per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che  per  la  maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la  cessione sono state  adibite  ad  abitazione  principale  del  cedente  o  dei  suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze  realizzate  a  seguito  di cessioni  a  titolo  oneroso  di  terreni  suscettibili  di   utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici  vigenti  al  momento  della cessione".

La cessione di immobili tra coniugi

I  trasferimenti  immobiliari  tra  coniugi,  a  seguito   di   accordi intervenuti tra gli stessi in sede di divorzio o di separazione,  anche  se non hanno ad oggetto l'abitazione utilizzata in precedenza da  essi,  hanno una causa negoziale atipica, e in essi manca ordinariamente il  presupposto dell'onerosità.

    In ogni caso, anche  quando  in  base  agli  accordi  il  trasferimento avvenga contro corrispettivo, si potrebbe ritenere che  si  possa  invocare l'art. 19 della L. 6 marzo 1987, n. 74, che dispone:  "Tutti  gli  atti,  i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di  scioglimento  del matrimonio o di cessazione degli effetti civili  del  matrimonio  sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa".

    Con tale ultima espressione si riterrebbero escluse dalla tassazione le plusvalenze di cui all'art. 67, lettera b), in commento.

    Si  ricorda   che   la   Corte   Costituzionale   Con la sentenza n. 154  del  10  maggio  1999 ha   dichiarato l'incostituzionalità di quella parte dell'art. 19 della L. n. 74/1987,  che non estendeva l'esenzione in essa prevista a tutti gli  atti,  documenti  e provvedimenti relativi al procedimento di separazione personale dei coniugi ed ha interpretato la norma nel senso di considerare oggetto dell'esenzione qualsiasi imposizione tributaria.

Fonte normativa

Art. 67 del Tuir Dpr 917/86

Redditi Diversi

1. Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni  o  di  imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita  semplice,  né

in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

       a) le  plusvalenze  realizzate  mediante  la  lottizzazione  di terreni, o l'esecuzione di  opere  intese  a  renderli  edificabili,  e  la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;

       b) le plusvalenze  realizzate mediante cessione a titolo  oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni,  esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per

la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la  costruzione  e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente  o  dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate  a  seguito di cessioni a titolo  oneroso  di  terreni  suscettibili  di  utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici  vigenti  al  momento  della cessione.  In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per

donazione, il predetto  periodo  di  cinque  anni  decorre  dalla  data  di acquisto da parte del donante;

       c)  le plusvalenze  realizzate  mediante  cessione  a  titolo oneroso   di   partecipazioni   qualificate.   Costituisce   cessione    di partecipazioni qualificate la cessione di azioni, diverse dalle  azioni  di risparmio, e di ogni altra partecipazione  al  capitale  od  al  patrimonio delle società di cui all'articolo 5, escluse  le  associazioni  di  cui  al comma 3, lettera c), e dei  soggetti  di  cui  all'articolo  73,  comma  1, lettere a), b) e d), nonché la cessione di diritti o titoli attraverso  cui possono  essere  acquisite   le   predette   partecipazioni,   qualora   le partecipazioni, i diritti o titoli ceduti rappresentino,  complessivamente, una percentuale di diritti di voto  esercitabili  nell'assemblea  ordinaria superiore al 2 o al 20 per cento ovvero una partecipazione al  capitale  od al patrimonio superiore al 5 o al 25 per cento, secondo che  si  tratti  di titoli negoziati in mercati regolamentati o di altre partecipazioni. Per  i diritti o titoli attraverso cui possono essere acquisite partecipazioni  si tiene conto delle percentuali potenzialmente  ricollegabili  alle  predette

partecipazioni. La percentuale di diritti di voto  e  di  partecipazione  è determinata tenendo conto di tutte le  cessioni  effettuate  nel  corso  di dodici mesi, ancorché nei confronti di soggetti diversi. Tale  disposizione

si applica dalla data in cui le  partecipazioni,  i  titoli  ed  i  diritti posseduti  rappresentano  una  percentuale  di  diritti  di   voto   o   di partecipazione superiore alle percentuali suindicate. Sono assimilate  alle

plusvalenze di cui alla presente lettera quelle realizzate mediante:

        1) cessione di strumenti finanziari di  cui  alla  lettera  a)  del comma 2 dell'articolo 44 quando non  rappresentano  una  partecipazione  al patrimonio;

        2) cessione dei contratti di cui all'articolo 109, comma 9, lettera b), qualora il valore dell'apporto sia superiore al 5 per cento o al 25 per cento del valore del  patrimonio  netto  contabile  risultante  dall'ultimo

bilancio approvato prima della data di stipula del contratto secondo che si tratti di società i cui titoli sono negoziati in mercati regolamentati o di altre partecipazioni. Per le plusvalenze realizzate  mediante  la  cessione dei contratti stipulati con associanti non residenti che non soddisfano  le condizioni di cui all'articolo 44, comma 2,  lettera  a),  ultimo  periodo, l'assimilazione opera a prescindere dal valore dell'apporto;

        3) cessione dei contratti di cui al numero  precedente  qualora  il valore dell'apporto sia superiore al 25 per cento dell'ammontare  dei  beni dell'associante determinati in base alle disposizioni previste del comma  2

dell'articolo 47 del citato testo unico ;

       c-bis)  le plusvalenze, diverse da quelle imponibili ai sensi della lettera c), realizzate mediante cessione a titolo oneroso di azioni e di ogni altra partecipazione al capitale o al patrimonio di società di  cui

all'articolo 5, escluse le associazioni di cui al comma 3,  lettera  c),  e dei soggetti di cui all'articolo 73, nonché di diritti o titoli  attraverso cui possono essere acquisite le predette  partecipazioni.  Sono  assimilate

alle plusvalenze di cui alla presente lettera quelle realizzate mediante:

         1) cessione dei  contratti  di  cui  all'articolo  109,  comma  9, lettera b), qualora il valore dell'apporto sia non superiore al 5 per cento o al 25 per cento del valore  del  patrimonio  netto  contabile  risultante

dall'ultimo bilancio approvato prima della data di  stipula  del  contratto secondo che si tratti di società i cui titoli  sono  negoziati  in  mercati regolamentati o di altre partecipazioni;

         2) cessione dei contratti di cui alla lettera  precedente  qualora il valore dell'apporto sia non superiore al 25 per cento dell'ammontare dei beni dell'associante determinati in base  alle  disposizioni  previste  dal

comma 2 dell'articolo 47;

       c-ter) (5) le plusvalenze, diverse da quelle di cui alle lettere  c) e c-bis), realizzate mediante cessione a titolo oneroso ovvero rimborso  di titoli non rappresentativi di merci, di certificati  di  massa,  di  valute

estere, oggetto di cessione a termine o  rivenienti  da  depositi  o  conti correnti,  di  metalli  preziosi,  sempreché  siano  allo  stato  grezzo  o monetato,  e  di  quote  di  partecipazione  ad  organismi   d'investimento collettivo.  Agli  effetti  dell'applicazione  della  presente  lettera  si considera cessione a titolo oneroso anche il prelievo delle  valute  estere dal deposito o conto corrente;

       c-quater)  i redditi, diversi da quelli precedentemente indicati, comunque realizzati mediante rapporti da cui deriva il diritto o  l'obbligo di cedere od acquistare a termine  strumenti  finanziari,  valute,  metalli

preziosi o merci ovvero di ricevere  o  effettuare  a  termine  uno  o  più pagamenti collegati  a  tassi  di  interesse,  a  quotazioni  o  valori  di strumenti finanziari, di valute estere, di metalli preziosi o di merci e ad

ogni altro parametro di natura finanziaria. Agli effetti  dell'applicazione della presente  lettera  sono  considerati  strumenti  finanziari  anche  i predetti rapporti;

       c-quinquies) le plusvalenze ed altri proventi, diversi da quelli precedentemente indicati, realizzati mediante  cessione  a  titolo  oneroso ovvero chiusura di rapporti produttivi di redditi di  capitale  e  mediante cessione a titolo  oneroso  ovvero  rimborso  di  crediti  pecuniari  o  di strumenti finanziari, nonché quelli realizzati mediante rapporti attraverso cui  possono  essere  conseguiti  differenziali  positivi  e  negativi   in

dipendenza di un evento incerto;

       d) le vincite delle lotterie, dei concorsi a premio,  dei  giochi  e delle scommesse organizzati per il pubblico e i premi derivanti da prove di abilità o  dalla  sorte  nonché  quelli  attribuiti  in  riconoscimento  di particolari meriti artistici, scientifici o sociali;

       e) i redditi di natura fondiaria  non  determinabili  catastalmente, compresi quelli dei terreni dati in affitto per usi non agricoli;

       f) i redditi di beni immobili situati all'estero;

       g)  i  redditi  derivanti  dall'utilizzazione  economica  di   opere dell'ingegno, di brevetti industriali e di processi, formule e informazioni relativi ad  esperienze  acquisite  in  campo  industriale,  commerciale  o

scientifico, salvo il disposto della lettera b) del comma  2  dell'articolo 53;

       h) i redditi  derivanti  dalla  concessione  in  usufrutto  e  dalla sublocazione  di  beni  immobili,  dall'affitto,  locazione,   noleggio   o concessione in uso di veicoli, macchine e altri beni mobili, dall'affitto e dalla concessione in usufrutto di aziende; l'affitto e  la  concessione  in usufrutto dell'unica azienda da parte dell'imprenditore non si  considerano fatti nell'esercizio dell'impresa, ma in caso di successiva vendita  totale

o parziale le  plusvalenze  realizzate  concorrono  a  formare  il  reddito complessivo come redditi diversi;

       h-bis) le plusvalenze realizzate in  caso  di  successiva  cessione, anche parziale, delle aziende acquisite ai sensi dell'articolo 58;

       i) i  redditi  derivanti  da  attività  commerciali  non  esercitate abitualmente;

       l) i redditi derivanti da attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente  o  dalla  assunzione  di  obblighi  di  fare,  non   fare   o permettere;

       m) le indennità di trasferta, i rimborsi forfetari di spesa, i premi e i compensi erogati ai direttori artistici ed ai collaboratori tecnici per prestazioni di natura non professionale da parte di cori, bande musicali  e filodrammatiche  che  perseguono  finalità   dilettantistiche,   e   quelli erogati      nell'esercizio     diretto     di     attività     sportive dilettantistiche   dal  CONI,  dalle  Federazioni  sportive  nazionali, dall'Unione Nazionale per l'Incremento delle Razze  Equine  (UNIRE),  dagli enti di promozione sportiva e da qualunque organismo, comunque  denominato, che  persegua  finalità  sportive  dilettantistiche  e  che  da  essi   sia riconosciuto.  Tale  disposizione  si  applica   anche   ai   rapporti   di collaborazione     coordinata     e     continuativa      di      carattere amministrativo-gestionale di natura non professionale  resi  in  favore  di società e associazioni sportive dilettantistiche  [e di cori,  bande  e filodrammatiche   da   parte   del   direttore    e    dei    collaboratori

tecnici]

       n) le plusvalenze realizzate a seguito di trasformazione  eterogenea di cui all'articolo 171, comma 2, ove ricorrono i presupposti di tassazione di cui alle lettere precedenti.

    1-bis. Agli effetti dell'applicazione delle lettere c), c-bis) e c-ter) del comma 1, si considerano cedute per prime le partecipazioni,  i  titoli, gli strumenti finanziari, i contratti, i certificati e diritti,  nonché  le valute ed i metalli preziosi acquisiti in data  più  recente;  in  caso  di chiusura o di cessione dei  rapporti  di  cui  alla  lettera  c-quater)  si considerano chiusi o ceduti per primi i rapporti sottoscritti od  acquisiti in data più recente.

    1-ter. Le plusvalenze derivanti dalla  cessione  a  titolo  oneroso  di valute estere rivenienti da depositi e conti correnti concorrono a  formare il reddito a condizione che nel periodo d'imposta la giacenza dei  depositi

e conti correnti complessivamente intrattenuti dal contribuente,  calcolata secondo il  cambio  vigente  all'inizio  del  periodo  di  riferimento  sia superiore a cento milioni di lire [euro 51.645,69;] per almeno sette giorni lavorativi continui.

    1-quater. Fra le plusvalenze e i redditi di cui  alle  lettere  c-ter), c-quater) e c-quinquies) si comprendono anche  quelli  realizzati  mediante rimborso o chiusura delle attività finanziarie o dei rapporti ivi indicati,

sottoscritti all'emissione o comunque non acquistati da terzi  per  effetto di cessione a titolo oneroso.