Dott. Giuseppe Marino - specialista in ricorsi tributari - www.studiomarino.com     Copyright©Riproduzione riservata

  081/5706339         081/0060351           Consulenza Gratuita    (solo per e-mail o via fax)                                    

Orari d'ufficio 9.30-12.30 e 15.30 - 18.30     La consulenza gratuita e' ammessa via e-mail o via fax ,viene fornita a campione non e' garantita la risposta a tutti.

             

EFFETTUIAMO RICORSI IN TUTTA ITALIA - VISITA IL NUOVO SITO WWW.DIFESATRIBUTARIA.IT  RICCO DI SENTENZE AGGIORNATE FAVOREVOLI AL CONTRIBUENTE

LOCAZIONI
Ultimo aggiornamento 25/03/2015
SPECIALISTA I RICORSI AVVERSO AVVISID DI ACCERTAMENTO, CARTELLE, INTIMAZIONI, IPOECHE E FERMI AMMINISTRATIVI

Per un parere via fax compilare il modulo e allegare copia dell'accertamento  e inviarlo allo 081/0060351

Cartelle Esattoriali Fermo amministrat. Ipoteca Esattoria Vizi atti tributari Atti Impugnabili

EFFETTUIAMO RICORSI IN TUTTA ITALIA

LOCAZIONI 

indice della pagina:

1. La registrazione - 2. Termine per il Pagamento - 3. Soggetti obbligati alla registrazione - 4. Come calcolare L'imposta di Registro - 5. Disdetta anticipata - 6. Agevolazioni - 7. Sanzioni tardivo pagamento - 8. Modalità di versamento - 9. Dove si registra il contratto - 10. Il contratto di comodato - 11. Le novità della finanziaria (il valore da dichiarare, il canone minimo e la sanzione di nullità dei contratti non registrati) -6. la tassazione dei canoni non riscossi per morosità

Affitti non percepiti vanno dichiarati clicca qui per saper come difendersi

Novità: la cedolare secca - dal 07/06/2011 chi denuncia i fitti in nero 80% di sconto e contratto 4+4 (NORMA DICHIARATA INCOSTITUZIONALE)

Come compilare il modello F24 elide per le locazioni clicca qui

1. LA REGISTRAZIONE

Va effettuata Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza, sia per obbligo normativo, sia per dargli data certa. Un contatto non registrato e` secondo legge nullo. Per la registrazione da 10 contratti in poi la registrazione va effettuata obbligatoriamente per via telematica. se, ricorrendone i presupposti, non sono portati alla registrazione (Legge 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, D.P.R. n. 131/1986, art. 2 comma 1 lett. a) e b); art. 5, comma 1, e art. 5, comma 1 lett. b) della tariffa parte prima ) dai soggetti obbligati alla registrazione. E ` da precisare che, questa nullità , non è opponibile solo nei confronti di terzi, in quanto, il contratto ha sempre forza di legge dalle parti ai fini civilistici (art. 1372 c.c.). Sono soggetti a registrazione

 

SONO SOGGETTI A REGISTRAZIONE TUTTI I CONTRATTI RELATIVI AI BENI IMMOBILI DI DURATA SUPERIORE A 30 GIORNI COME PREVISTO DALLA

 L. 449/97, art. 21 co.18

2. TERMINE PER IL PAGAMENTO
Il pagamento dell'imposta vanno fatti entro 30 giorni dalla data degli atti. 
Il pagamento dell'annualità successiva va effettuato entro il ventesimo giorno dalla data di scadenza annuale. 
 
3. SOGGETTI OBBLIGATI ALLA REGISTRAZIONE
Il pagamento spetta al locatore ed al conduttore in parti uguali, quindi al 50%, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell'intera imposta.

 

4. COME CALCOLARE L'IMPOSTA DI REGISTRO

SULL'IMPORTO DELLA LOCAZIONE ANNUALE, SI DEVE PAGARE L'IMPOSTA DI REGISTRO OGNI ANNO ENTRO 30 gg DALLA DATA DI STIPULA NELLA MISURA DEL 2%, L'IMPORTO MINIMO DA PAGARE AMMONTA A' € 67,00. SULLA CAUZIONE SI PAGA LO 0,50% NON SI PAGA SE INFERIORE A LIRE 10.000 - PARI A EURO 5,16

SUI CANONI CANONI SOGGETTI AD IVA, VA PAGATA L'IMPOSTA FISSA DI DI €51,65 ELEVATA A 67,00 DALLA LEGGE FINANZIARIA 2005, CON DECORRENZA 01/01/2005

N.B. L'IMPORTO MINIMO DELL'IMPOSTA DI REGISTRO  DI €51,65 E' STATO ELEVATO A 67,00 DALLA LEGGE FINANZIARIA 2005 CON DECORRENZA 01/01/2005

L'IMPOSTA DI REGISTRO VA PAGATA SU MODELLO F23 , SI PUO' SCARICARE DA QUESTO SITO NELLA SEZIONE F23-F24, E SI UTILIZZANO I SEGUENTI CODICI:

115T PRIMA ANNUALITA' (LA PRIMA VOLTA)

112T ANNUALITA' SUCESSIVE

107T SE SI VUOLE PAGARE TUTTE LE ANNUALITA' IN UNICA SOLUZIONE

964T DIRITTI 

CAUSALE RP

I CODICI DELLE AGENZIE DELLE ENTRATE

CODICE UFFICIO DEL REGISTRO : AD ESEMPIO NAPOLI D23  - CASERTA RE5 (N.B. ORA BISOGNA INSERIRE IL CODICE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE COMPETENTE)

5. DISDETTA ANTICIPATA

NEL CASO IN CUI IL CONTRATTO SI SCIOLGA ANTICIPATAMENTE BISOGNA PAGARE 67,00 EURO   ALL'UFFICIO DEL REGISTRO CON CODICE TRIBUTO 113T CAUSALE RP, E FARE UNA COMUNICAZIONE ALL'UFFICIO:

AI FINI DELLE IMPOSTE DIRETTE INVECE, IL CANONE NON RISCOSSO PUO' NON ESSERE DICHIARATO SOLO SE LO SFRATTO E' CONVALIDATO DALL'AUTORITA' GIUDIZIARIA, PRIMA DELLA PRESENTAZIONE DELLA DICHIARAZIONE IN CASO CONTRARIO BISOGNA DICHIARARE I CANONI, E IN SEGUITO O CHIEDERE IL RIMBORSO OPPURE USUFRUIRE DI UN CREDITO D'IMPOSTA PARI AI CANONI NON RISCOSSI, DA UTILIZZARE NELLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI SUCCESSIVA CIRCOLARE MIN. 150 DEL 7/7/99

download scarica il modello di comunicazione all'Ufficio del registro

download scarica il modello di comunicazione alla ps

download scarica il modello di pagamento f23

per sapere il codice dell'ufficio della tua zona:

6. AGEVOLAZIONI
Per i contratti di locazione (e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale la stessa legge prevede la facoltà di corrispondere al momento della registrazione l'imposta di registro commisurata all'intera durata del contratto, oppure di versarla anno per anno. Chi sceglie la prima ipotesi ha diritto ad una detrazione dell'imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
Es:
 Durata contratto (anni)
Metà del tasso di interesse legale 
Detrazione % 
 6
 1,25 
7,5 
 5
1,25
 6,25
 4
 1,25
 5
 3
 1,25
 3,75
 2
 1,25
 2,5
Se il contratto viene risolto anticipatamente ed è stato versato l'importo relativo all'intera durata del contratto, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quelle in corso.
 
7. SANZIONI TARDIVO PAGAMENTO
Nuove sanzioni in vigore dal 01/04/1998 (art.1 D. Lgs. 473/1997). 
Dal 1/4/1998, in caso di ritardato pagamento dell'imposta di registro sui contratti di locazione, si applicano le seguenti soprattasse:
8. MODALITA' DI VERSAMENTO
Dato che dal  1° gennaio 1998 sono stati soppressi i servizi di cassa degli uffici I.V.A. e Registro e quindi tutti i versamenti che prima venivano effettuati presso quegli uffici devono essere eseguiti presso gli sportelli delle banche e dei concessionari della riscossione (ex esattorie) e presso gli uffici postali.
I versamenti devono essere effettuati compilando l'apposito mod. F23 disponibile presso tutti gli istituti bancari utilizzando i seguenti codici tributo e causali: 

Codici tributo 
115T Imposta di registro/locazioni 2% prima annualità 
112T Imposta di registro/locazioni 2% annualità successive 
671T Soprattassa 
731T Interessi 
Causali 
RP Prima annualità 
RC Annualità successive
L'ufficio al quale va inviato il pagamento e' quello presso il quale è stata effettuata la prima registrazione.
 
9. DOVE SI REGISTRA IL CONTRATTO
La registrazione degli atti va fatta  all'Agenzia delle Entrate competente per territorio del luogo dove e' stato sottoscritto il contratto, oppure presso gli intermediari abilitati (commercialisti). Oltre all'atto occorre presentare l'attestazione di pagamento (mod. F23), la richiesta di registrazione nonché un modello con la distinta degli atti presentati con la relativa liquidazione e indicazione del versamento.
Per le successive registrazioni l'ufficio al quale va inviato il pagamento e' quello presso il quale è stata effettuata la prima registrazione.
 
10. CONTRATTI DI COMODATO
I contratti di comodato di beni immobili scritti (redatti come atto pubblico, con scrittura privata o non autenticata) sono soggetti all'imposta di registro nella misura fissa di lire 250.000 (pari a 129,12 euro) elevata a €. 168,00.
I contratti di comodato in forma verbale (sia di beni immobili che mobili) non sono soggetti all'imposta di registro

11. LE NOVITA' DELLA FINANZIARIA 2005

Un reddito minimo da dichiarare per le locazioni per evitare accertamenti

 

Con la finanziaria 2005 il Fisco ha stabilito, che se si vogliono evitare accertamenti bisogna dichiarare un canone il cui importo sia il maggiore fra il 10% del valore catastale o quello effettivamente pattuito nel contratto, ridotto con la deduzione forfetaria del 15 per cento.In sostanza, chi pattuisce un canone maggiore del 10% del valore catastale deve, naturalmente, dichiararlo e non subirà accertamenti. Le nuove norme, comunque, riguardano qualunque tipo di contratto di locazione, con la sola esclusione di quelli a canone concordato ex Legge 431/98. Tali disposizioni non riguardano ne’ Iva ne’ Ici.

Il valore dell’immobile si calcola con la  rendita catastale, aggiornata del 5% e moltiplicata per 120.

Ad esempio:

Rendita 1000€ valore immobile 126.000€ (1000+5%= 1050 * 120=126000) il canone da dichiarare e’ di 12.601 (10% di 126000, maggiorato di 1 euro), ma non e’ proprio cosi’ in quando le disposizioni stabiliscono che il canone da dichiarare deve essere al netto del 15% della deduzione per spese di manutenzione quindi bisognerà dichiarare 14.824,70  che diminuito del 15% fa 12.601,00

 La sanzione di nullità dei contratti non registrati, prevista dalla Finanziaria 2005.

 

Un’altra novità, a mio avviso di dubbia legittimità costituzionale con riferimento all’art.41 della costituzione, e’ la sanzione di nullità dei contratti non registrati. La finanziaria 2005, stabilisce che tutti i contratti di durata superiore a 30 giorni vanno registrati, la mancata registrazione comporta la nullità del contratto.

Decorrenza temporale delle nuovi disposizioni

E’ fuori dubbio che tali disposizioni si applicano a tutti i contratti stipulati dal 1/1/2005, non essendo possibile accettare la retroattività di una legge dello stato.

12. La tassazione dei canoni non riscossi per morosità

I canoni non riscossi non vanno dichiarati, in presenza dell'accertamento del giudice, ma tale norma vale solo per le locazioni abitative, per le locazioni diverse, vanno dichiarati i canoni indipendentemente dalla percezione.

Le modifiche introdotte dall'articolo 8, comma 5 della legge 431/98 alla disciplina della determinazione del reddito dei fabbricati con riferimento alla possibilità di non dichiarare il reddito corrispondente ai canoni non percepiti, dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto (attuale articolo 26, comma 1, Tuir, ex-articolo 23, medesimo Tuir), hanno riguardato le locazioni di immobili a uso abitativo.Come precisato dalla circolare 150/E del 7 luglio 1999, per le locazioni relative a immobili a uso diverso da quello abitativo la facoltà di non dichiarare i canoni non percepiti non è ammessa. Il canone di affitto risultante dal contratto, pertanto, va in questo caso dichiarato anche se non risulta percepito

LA LEGGE 392/78

LE RIPARAZIONI STRAODINARIE SECONDO I GIUDICI

DATI UFFICIALI ISTAT

 

Copyright©Riproduzione riservata