Decadenza delle Agevolazioni prima casa

Ultimo aggiornamento 14/03/2010

SPECIALISTA IN RICORSI AVVERSO CARTELLE ESATTORIALI, FERMI AMMINISTRATIVI, IPOTECHE, ACCERTAMENTI

 

    Molti contribuenti si trovano letteralmente oggetto di una persecuzione fiscale, per non aver rispettato i requisiti per conservare le agevolazioni prima casa, vedendosi addebitare decine di migliaia di euro di imposta di registro, che per chi vive già con enormi difficoltà economiche costituisce una vera tragedia, causata spesso dalla scarsa informazione dei propri professionisti, notai e commercialisti.

    Le cose che bisogna sapere prima di rischiare di perdere le agevolazioni, sono le seguenti: Entro 18 mesi dall'acquisto bisogna avere la residenza nello stesso comune in cui si trova l'immobile, o meglio farci direttamente la residenza. L'immobile acquistato non si puo' vendere per almeno 5 anni, tranne il caso in cui si vende e si riacquista entro l'anno successivo.

    Moltissime sono state le cause che ho seguito in particolare quando il rispetto di tali norme e' venuto meno per cause di forza maggiore, come la separazione dei coniugi, lavori effettuati con notevole ritardo, consegna in ritardo da parte delle cooperative, agenti di polizia, carabinieri, guardia di finanza e militari delle Forze armate, che per il loro lavoro non possono facilmente fare residenza o risiedere nello stesso comune.

    Per la forza maggiore, io personalmente mi sono battuto nel far riconoscere la non imputabilità del ritardo a cause straordinarie non dipendenti dalla volontà del contribuente, in tal senso una recentissima sentenza della Commissione tributaria regionale di Firenze, del resto la ratio della norma e' combattere le speculazioni e agevolare l'acquisto della prima casa, quindi quando c'e' un ritardo che speculazione c'e'?  La giurisprudenza e la dottrina hanno evidenziato come le cause di forza maggiore possano portare a conseguenze diverse. La Commissione tributaria provinciale di Salerno, nella sentenza n. 49 del 1998 ha affermato che: "deve ritenersi sussistente la causa di forza maggiore, ostativa alla revoca dei benefici per l'acquisto della prima casa di cui all'art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986, allorquando lo stabilimento della residenza non avvenga entro l'anno, per il ritardo con il quale viene disposto il trasferimento della sede di servizio del dipendente". La Commissione tributaria centrale nella sentenza n. 1497 del 1996 , sotto il vigore della disposizione precedente che prescriveva che l'immobile fosse adibito a propria abitazione, ha affermato che spettano le agevolazioni in materia di "prima casa" anche qualora l'unità abitativa destinata ad abitazione non venga in concreto utilizzata dall'acquirente a causa del mancato ottenimento dell'immobile perché locato, pur essendo state esperite tutte le azioni per ottenerne la riconsegna. La Commissione provinciale di Pescara nella sentenza n. 65 del 2002 , afferma che il tardivo rilascio dell'immobile da parte del locatario non costituisce evento di forza maggiore in quanto le risultanze processuali non evidenziano alcuna attività del contribuente intesa a conseguire la disponibilità dell'immobile locato prima della scadenza di un anno fissato dalla legge . L'Agenzia delle Entrate, nella risoluzione n. 35/E del 1° febbraio 2002 , riconosce la rilevanza della forza maggiore allorché la decadenza sia causata da un impedimento, sopraggiunto, imprevedibile e non soggettivo. Le condizioni perché sia riconoscibile la forza maggiore sono che: - l'evento impeditivo sia oggettivo e non prevedibile e tale da non poter essere evitato; - il termine sia ancora pendente per poter dimostrare all'Amministrazione finanziaria il possesso dei requisiti richiesti dalla legge, come nel caso del trasferimento della residenza nel luogo dove si è acquistata la casa per l'abitazione principale; - l'acquisto non sia intervenuto dopo il verificarsi dell'evento causativo di forza maggiore.

Le agevolazioni prima casa per forze dell'ordine e forze armate (non e' richiesta la residenza)Il comma 1 dell'art. 66 della L. 21 novembre 2000, n. 342, "Misure in materia fiscale" (cosiddetto Collegato alla Finanziaria 2000) prevede che il personale in servizio permanente appartenente alle Forze Armate ad ordinamento militare e quello appartenente alle Forze di polizia ad ordinamento militare e civile, ha diritto alle cosiddette agevolazioni "prima casa", senza che sia richiesta la condizione della residenza nel comune in cui è situato l'immobile e, quindi, senza che si debba dichiarare di voler stabilire la residenza nello stesso comune entro diciotto mesi. Pertanto, i predetti soggetti non devono soddisfare le condizioni di cui alla lettera a) della nota II-bis) dell'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, annessa al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

    Per beneficiare delle agevolazioni fiscali di cui all’articolo 1, nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986 n. 131, è sufficiente che l’acquirente risieda nel territorio del comune in cui è ubicato l’immobile che intende acquistare (o, in alternativa, che si impegni a trasferire la propria residenza in tale comune entro 18 mesi dalla data di acquisto dell’immobile). La legge (lettera a, del citato articolo 1) non richiede altresì che l’acquirente risieda nell’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali, né che lo adibisca a propria "abitazione principale".

    L'attuale normativa in materia di agevolazioni fiscali (articolo 1, nota II-bis, della tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131 del 26 aprile 1986) richiede unicamente che l'immobile acquistato costituisca "casa di abitazione" e non anche che l'acquirente dichiari di volerlo adibire a propria "abitazione principale", o che comunque lo abiti personalmente o con la propria famiglia .È pertanto possibile, anche subito dopo l'acquisto agevolato, concedere l'immobile a terzi in locazione o in comodato, senza per ciò decadere dai benefici fruiti.

    Il frazionamento in due o più unità immobiliari dell’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa non è previsto dalla legge quale causa di decadenza dalle agevolazioni prima casa.

    Nell’ipotesi di vendita entro i cinque anni dall’acquisto di immobile acquistato con i benefici prima casa e realizzazione in appalto della nuova abitazione, l’amministrazione finanziaria ha precisato che entro un anno dalla vendita non è sufficiente iniziare i lavori di costruzione ma occorre quantomeno realizzare il rustico (muri portanti più copertura, risoluzione 44/E del 16 marzo 2004). In caso di mancata realizzazione del rustico entro un anno, si decade anche dalle agevolazioni sul primo acquisto e sono dovute le imposte ordinarie oltre a una sanzione pari al 30% della differenza e gli interessi di cui all’articolo 55, comma 4 del Dpr 131/86.Una perizia quale quella suggerita dal notaio potrebbe servire (anche se non è a stretto rigore necessaria) a comprovare l’effettuazione del rustico entro l’anno.

    Per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali "prima casa", la legge (lettera c, della nota II-bis all'articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131) richiede che l'acquirente non sia titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale con il proprio coniuge, di altra casa di abitazione su tutto il territorio nazionale già acquistata con le agevolazioni fiscali "prima casa". L’acquirente, inoltre, non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di altra casa di abitazione sita nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che si intende acquistare con le agevolazioni(lettera b, della nota II-bis all'articolo 1, della Tariffa citata). Di conseguenza, se il compagno della lettrice vuole beneficiare ancora delle agevolazioni fiscali con riguardo alla casa dei genitori (sia per quanto riguarda l’atto di compravendita, che per quanto riguarda l’atto di mutuo), deve prima cedere (con un atto di compravendita o con una donazione) alla lettrice la propria quota sulla casa già acquistata con le agevolazioni fiscali. Per acquistare questa quota di immobile, lil contribuente può beneficiare delle agevolazioni fiscali, sia che acquisti la quota mediante atto di compravendita, sia che l’acquisti per donazione. Infatti, qualora il titolare di una quota di immobile già acquistato con i benefici fiscali proceda all’acquisto di un’ulteriore quota dello stesso immobile, può giovarsi nuovamente delle agevolazioni fiscali, purché sussistano le altre condizioni richieste ai fini delle agevolazioni fiscali "prima casa", sopra elencate.